Bürgerinitiative Kleine Hageln

Die neue Bürgerinitiative „Kleine Hageln“ – so der Name des betroffenen Grundstückes in den alten Ortsplänen – zeigt die fragwürdigen Entscheidungen, Versäumnisse und Begünstigungen rund um ein geplantes Bauprojekt in Bad Vöslau (Gainfarn) auf. Der geplante Bau am Fuße der Weinberge zwischen dem Schloss Gainfarn und dem Kurpark umfasst sechs viergeschossige Wohnblöcke mit insgesamt 76 Wohnungen und 112 Parkplätzen, wobei die rechtmäßige Widmung der derzeitigen Verkehrsfläche (Parkplatz) seit über 20 Jahren eigentlich Grünland wäre. In einem in vielerlei Hinsicht fragwürdigen Architektenwettbewerb wurde ein Projekt zum Sieger gekürt, das ohne eine nachträgliche Abänderung der Bebauungsbestimmungen und eine durch eine regelrecht „glückliche“ Fügung ermöglichte Umwidmung eigentlich nie in dieser Dimension realisierbar wäre. Die Bürgerinitiative fordert nun eine Überprüfung der vom Gemeinderat getroffenen Entscheidungen und eine Rückwidmung des Parkplatzes in Grünland.

Versäumnisse aus der Vergangenheit

Auf dem Grundstück „Kleine Hageln“ stehen zwei Villen, der Rest des ca. 12.000m² großen Grundstückes ist Garten, sowie naturnaher Grünbereich mit Altbaumbestand. Weil das (damals ansässige) österreichische Bundesheer einen Parkplatz benötigte, wurde 1992 etwa ein Viertel des Grundstückes „Kleine Hageln“ als Verkehrsfläche gewidmet – der geplante Parkplatz allerdings nie realisiert.

Als das Land Niederösterreich für Bad Vöslau Siedlungsgrenzen definierte, kam der „Parkplatz“ außerhalb der Siedlungsgrenze zu liegen. 1999 wurde im übergeordneten Raumordnungsprogramm eine „landwirtschaftliche Vorrangzone“ auf dem „Parkplatz“ definiert, in der nur Grünlandwidmungen zulässig sind. Spätestens jetzt wäre die Gemeinde dazu verpflichtet gewesen, binnen 2 Jahren den Flächenwidmungsplan anzupassen und die öffentliche Verkehrsfläche wieder in Grünland zu widmen. Dies bestätigen im Jahr 2023 sowohl das Land Niederösterreich, ein Rechtsgutachten der Anrainer und die Volksanwaltschaft. Zu dieser entsprechenden Widmungsänderung kam es allerdings nie.

Anstatt sein Versäumnis hinsichtlich der Grünlandwidmung zu korrigieren, hat der Gemeinderat nichts unversucht gelassen, um den Grundstückseigentümer – der bereits einen Teil des Grundstückes besaß und 2001 den anderen Teil vom Bundesheer erwarb – in seinem Bauvorhaben zu unterstützen: 2018 wollte der Gemeinderat (erfolglos) verhindern, dass das „Parkplatzgrundstück“ in die Pflegezone des Biosphärenparks Wienerwald aufgenommen wird. Wegen der Pflegezone sind konkret ebenfalls nur Grünlandwidmungen auf dem Grundstück zulässig, was aber nunmehr ohnehin ignoriert wird. Auch auf das mehrmalige (genauso erfolglose) Ansuchen des Grundstückeigentümers bei der Landesregierung, die Siedlungsgrenze zu verlegen, nahm die Gemeinde besondere Rücksicht.

Ein Architektenwettbewerb nach dem Motto: „Kriegst eh alles, was du willst“

Im Jahr 2018 lässt die Eigentümer-GmbH bereits konkrete Pläne für ihr Bauprojekt entwerfen. Schlussendlich wird aber dennoch vereinbart, einen Architektenwettbewerb durchzuführen, welcher im Jahr 2021 abgehalten wurde. Dieser dient fortan als Rechtfertigung für das gesamte weitere Vorgehen des Gemeinderates. So werden in einem Grundsatzbeschluss die späteren Abänderungen der Bauvorschriften zugunsten der Größe des Bauprojektes bereits im Vorfeld vor der Abhaltung des Architektenwettbewerbes zugesagt. Etwaige Freihalteflächen, wie sie 2018 bei der Überarbeitung des Flächenwidmungsplanes auf den umliegenden Villengrundstücken eingezeichnet wurden oder eine – in der übrigen Nachbarschaft übliche – Definierung der maximal zulässigen Wohneinheiten wurden für das Grundstück „Kleine Hageln“ kategorisch ausgeschlossen. Die Begründung? Eine „bauliche Einschränkung“ im Vorfeld würde der Planungsintention der Architekten zuwiderlaufen. Einwände der Opposition und der Anrainer:innen werden im Gemeinderat nicht berücksichtigt, mit der Rechtfertigung, dass die Interessen der Bevölkerung und die Verträglichkeit des Bauprojekts mit der Umgebung bereits im Architektenwettbewerb behandelt werden würden. Damit nicht genug, werden nach der Abhaltung des Wettbewerbs dem Grundstückseigentümer im Vertrag mit der Gemeinde wieder gewisse Abweichungen vom Siegerprojekt zugestanden, wie z.B. eine Abkehr von der geplanten Holzbauweise, welche im Wettbewerb noch hochgepriesen wurde.

Viele offene Fragen

Ist es Zufall, dass einzig die Architektin des Siegerprojektes mit den Fachjuroren bekannt ist, bzw. mit einigen davon an gemeinsamen Projekten arbeitete? Und dass die Siegerarchitektin und das Landschaftsplanungsbüro weitere gemeinsame Funktionen in Bad Vöslau gemeinsam mit den Jurymitgliedern aus dem Wettbewerb haben?

Ist es Zufall, dass das Siegerprojekt sehr stark dem Erstentwurf der G. Grasl GmbH aus 2018 ähnelt und dass das Siegerprojekt das Projekt mit der größten Anzahl an Wohneinheiten ist?

Der Entwurf des Siegerprojektes entsprach nicht der gültigen Flächenwidmung: ein Privat-Parkplatz für 112 Autos wurde unzulässigerweise auf einer (damals noch) öffentlichen Verkehrsfläche geplant. Darüber hinaus hätte die öffentliche Verkehrsfläche vom Gemeinderat schon über mehr als 20 Jahre in Grünfläche umgewidmet werden müssen, was einfach unterlassen, bzw. verabsäumt wurde. Wie kann diese fehlerhafte Planung eine Basis für zahlreiche weitere Änderungen der Bebauungsbestimmungen sein?

Nachträgliche Sanierung des Bauprojektes

Wie bereits vorab zugesagt, werden unmittelbar nach dem Wettbewerb die Bestimmungen für die Bebauung im Jahr 2021 an das Projekt angepasst. Alle, bis auf eine.

Eine für das Projekt unerlässliche Umwidmung, nämlich die von Verkehrsfläche „öffentlich“ in „privat“ wurde erst im Jahr 2023 durchgeführt. Zu einem früheren Zeitpunkt hätte die Landesregierung dem auch nicht zustimmen dürfen, denn bis zu diesem Zeitpunkt hätte die Verkehrsfläche völlig klar dem übergeordneten Raumordnungsprogramm widersprochen. Erst mit einer Überarbeitung desselben (woran übrigens auch ein Jurymitglied – zumindest im weiteren Sinne – involviert war) soll das „Parkplatzgrundstück“ von den neu definierten „Agrarschwerpunkten“ ausgenommen werden, weshalb die Umwidmung vom Land nicht mehr untersagt werden musste. Eine Argumentation, die derzeit von den Bürger:innen nicht überprüfbar ist. Das zukünftige Raumordnungsprogramm des Landes ist weder rechtswirksam, noch kann es wegen der momentanen Bearbeitung eingesehen werden.

Wenn die Gemeinde ab 2001 die eigentlich gesetzlich gebotene Grünlandwidmung vorgenommen hätte, wäre das geplante Bauprojekt in dieser Dimension jedenfalls nicht umsetzbar.  Durch die eine Verfehlung (die unterlassene Rückwidmung) wird jetzt also die Sanierung einer anderen Verfehlung (des falsch geplanten Bauprojektes) ermöglicht. Mit anderen Worten ergibt nach dem rechtsstaatlichen Verständnis der Gemeinde minus mal minus auch außerhalb der Mathematik plus. Die Nachbarschaft soll den Nachteil des mehr als 20-jährigen rechtswidrigen Handelns der Gemeinde tragen.